投资要点

    8月份住宅销售去化情况平淡,销量低位波动。统计的重点城市新房平均环比与7月基本持平,同比上升4%,环比下降的城市数量约占45%,多数城市库存继续小幅上升。8月份各城市二手房销量有升有降,波动幅度在10%左右,而同比去年同期降幅明显。

    8月份全国百城房价平均涨幅继续趋缓,环比下降城市数量增加。百城价格指数环比涨幅连续三个月下降,房价涨幅继续趋缓,同时房价环比下降城市的降幅较小,实质性的降价还没有大规模地出现,从房价数据上看,8月份各个城市的去化率可能略低于7月份。

    土地市场未见起色。在6月份土地推出量放量后,7、8月份全国130个城市土地成交推出量与成交量持续下降,8月推出量环比减少5%,成交量环比下降17%,同比下降14%。重点城市8月份推出地块数量环比略有增加,而出让金继续小幅下降。土地成交的平均溢价率维持在低位,流拍现象较时有发生,由于多数地块以低价成交,同时底价可能略有下调,8月份成交均价有所下降。

    8月份地产板块跑赢大盘。8月份地产板块整体下跌2.2%,同期大盘下跌5.0%,房地产板块跑赢大盘2.8个百分点,在22个一级行业中排名第6。

    未来在一线城市周边房价涨幅过快的二三线城市可能出台限购政策,但对上市企业边际影响减弱,预计政策力度总体稳定。在9、10月份供给增加后新房价格的调整压力较大,同时需求“抄底”的动力也依然存在,我们认为新盘合理定价后销量上升的概率较大,8月份的销售情况略低于我们预期,9、10月份的传统旺季能否迎来去化率的上升仍需观察,因此短期对于房地产板块中性偏乐观。

    9月份进入推盘高峰期,限购城市可能也将陆续出台,销售情况和政策影响预期是选股主线。预计企业的销售将继续分化,针对刚性需求且定价策略较为灵活的企业如万科、保利去化情况可能相对较好。同时限购扩大政策仍未完全落地,项目主要分布在已限购城市的企业政策风险较小。在3季度市场供给增加后企业的财务压力同样值得关注,继续推荐今年现金流情况较好,财务安全性高的企业如金融街、万科。

    风险提示:货币政策紧缩超预期

房地产板块, 可以忽略了, 国家肯定要调到位才放松, 否则国家的经济就会健康起来.